Asuntosijoittaminen on hyvä tapa sijoittaa rahaa. Kunhan valitsee sopivan sijoitusasunnon hyvältä sijainnilta, on kyseessä hyvinkin turvallinen pitkän aikavälin sijoituskohde. Sijoitusasunnosta saatavat vuokratulot tuottavat tasaista ja vakaata kassavirtaa, jonka lisäksi myös hyvin valitun sijoitusasunnon arvo kasvaa usein pidemmällä aikavälillä.
Jotta asuntosijoittamisessa pääsee vauhtiin, kannattaa sopivaa kohdetta miettiä rauhassa. Kohteen valinnalla on asuntosijoittamisen onnistumisessa hyvin suuri merkitys, joten päätöksen kanssa ei kannata vetää mutkia liian suoriksi.
Asuntosijoittaminen vaatii alkupääomaa
Asuntosijoittamisessa alkuun pääseminen vaatii valmiiksi jonkin verran alkupääomaa. Riippuu pankin kanssa käydyistä neuvotteluista sekä itse kohteesta, kuinka paljon esimerkiksi yksiöön tulee laittaa kiinni omaa rahaa. Usein itse ostettava asunto toimii vakuutena noin 60 – 80 prosentin osuuteen sijoitusta varten mahdollisesti vaadittavasta lainasta. Silloin omaa rahaa ja muita vakuuksia vaaditaan päälle vielä noin 20 – 40 prosenttia. Usein pankit myös vaativat ostajalta vähintään 10 prosentin käsirahaa asunnon ostoon.
Mikäli sijoituasunnon ostohinta olisi esimerkiksi 100 000 euroa, vaaditaan siis yleensä vähintään 10 000 euron alkupääomaa, sekä sen päälle vielä muita vakuuksia. Edellä mainitut lukemat ovat kuitenkin vain karkeita arvioita, ja todelliset luvut tulee selvittää pankin kanssa.
Uudiskohteiden kohdalla vaaditun alkupääoman määrä on selkeämpi. Suuressa osassa uusia taloyhtiöitä asunnoissa on ilmoitettu erikseen kauppahinta ja velaton myyntihinta. Kauppahinta voi olla esimerkiksi vain 30 prosenttia koko asunnon myyntihinnasta. Näin vaikkapa 150 000 euron hintaisessa kohteessa kauppahinta olisi 45 000 euroa.
Mikäli tämän summan pystyy maksamaan olemassa olevilla säästöillä, ei pankin kanssa tarvitse edes käydä neuvotteluita eikä vakuuksia tarvita, sillä loppu velka kuuluu yhtiölainaan. Yhtiölainaa maksetaan taloyhtiölle rahoitusvastikkeen muodossa. Toki uudiskohteen voi ostaa myös pankkilainalla, mutta se ei ole yhtä verotehokas ratkaisu.
Sijoitusasunnon sijaintia kannattaa miettiä huolella
Sijoitusasunnoksi ei kannata välttämättä hankkia sellaista asuntoa, jossa haluaisi asua itse. Sen sijaan on tärkeää miettiä, kuka on sijoituasunnon vuokrakohderyhmä, ja millaisia tarpeita kohderyhmällä on. Sopiva kohderyhmä voi olla esimerkiksi nuori korkeakouluopiskelija.
Tärkeintä sijoituskohteen valinnassa on hyvä sijainti. Esimerkiksi yliopiston tai ammattikorkeakoulun läheisyydessä sijaitseva yksiö kiinnostaa varmasti korkeakouluopiskelijoita, joten sen kysynnän voi odottaa olevan korkea. Ylipäätään suurien kaupunkien keskusta-alueilla, hyvien julkisten liikenneyhteyksien varrella sijaitsevat asunnot ovat haluttuja. Myös lähellä sijaitsevat muut palvelut, kuten vaikkapa kaupat, nostavat asunnon kysyntää.
Toisaalta ydinkeskustan ulkopuolelta voi saada asuntoja huomattavasti halvemmalla. Asuntosijoittaminen on yleistä esimerkiksi Tampereen Hervannassa, jossa asunnot ovat edullisempia verrattuna keskustan asuntoihin, mutta niille riittää silti kysyntää alueella sijaitsevan Tampereen yliopiston kampuksen vuoksi.
Arvonnousun kannalta asuntojen arvo on noussut viime vuosina eniten Tampereella ja Helsingissä. Suurissa ja kasvavissa kaupungeissa myös asuntojen kysyntä on korkeaa, joten asunnon saa yleensä helpommin vuokrattua. Toisaalta Kajaanin tai Hämeenlinnan kaltaisissa hieman pienemmissä kaupungeissa varsinainen vuokratuotto on keskimäärin korkeampaa, sillä vuokra-asuntoja on tarjolla vähemmän.
Asuntoa ostettaessa kannattaa kiinnittää huomiota siihen, onko asunto rakennettu omalle vai vuokratontille. Vuokratontti lisää vastikkeen suuruutta, ja erityisesti vanhempien kohteiden kohdalla tontin vuoka voi nousta huomattavasti uuden vuokrasopimuskauden alkaessa.
Asuntosijoittamisessa kannattaa suosia pieniä asuntoja
Pienemmät asunnot, eli yksiöt ja pienet kaksiot, soveltuvat yleensä parhaiten sijoituskohteiksi. Suomessa oli vuonna 2020 yli 1,2 miljoonaa yksinasuvaa ihmistä ja pienien asuntojen kysyntä onkin huomattavasti korkeampaa perheasuntojen kysyntään verrattuna. Lisäksi pienten asuntojen neliövuokra on usein korkeampi suurempiin asuntoihin verrattuna, samalla kun yksiöiden ja pienten kaksioiden ostohinnat ja sen myötä pääomavaatimukset ovat vielä usein maltillisia.
Sijoittajan kannattaa kuitenkin perehtyä kohteeksi mietityn asunnon neliöhintaan ja verrata sitä lähistön muiden asuntojen neliöiden keskihintaan. Joissain tapauksissa erityisesti uudiskohteiden neliöhinnat saattavat olla suhteettoman suuria verrattuna yleiseen hintatasoon.
Pienten asuntojen etuna hoitovastike on sidottu neliömäärään ja sitä maksetaan siitä syystä vähemmän pienemmästä asunnosta. Silti sijoitusasuntoa etsittäessä kannattaa aina tarkistaa, ettei kohteen hoitovastike ole liian korkea. Vuonna 2019 kerrostaloasuntojen keskimääräinen hoitovastike oli 4,07 euroa.
Asuntosijoittaminen: uudiskohde vai vanhempi asunto?
Sijoitusasunnoksi voi hankkia joko uudiskohteen tai muuten hyväkuntoisen asunnon, tai vanhemman remontointia vaativan asunnon. Mikäli remontointia osaa ja pystyy tekemään itse, kasvaa samalla asunnon arvo. Asunnon kunnolla ja sen myötä asumisviihtyvyydellä on suuri merkitys sen kanssa, kuinka paljon vuokralaiset suostuvat maksamaan asunnosta vuokraa.
Uudiskohteet ovat vaivattomia ja turvallisia valintoja. Uudiskohteissa tai uudehkoissa asunnoissa ei ole esimerkiksi kalliin putkiremontin tarvetta, joten sijoitusasunto ei tule vaatimaan yllättäviä kuluja. Mikäli uudisasunnosta löytyy vikoja, kuuluvat ne yleensä rakennuttajan vastuulle. Uudiskohteiden vuokrattavuus on yleensä korkeaa, sillä monet ihmiset haluavat asua nimenomaan uusissa asunnoissa. Toisaalta uudiskohteet ovat yleensä vanhempia asuntoja kalliimpia, joten asunnon tuottavuus voi kärsiä. Uudiskohteiden etuihin kuuluu myös aiemmin mainittu mahdollisuus rahoittaa asunnon osto yhtiölainalla.
Vanhempien asuntojen kohdalla tuotot voivat olla suurempia. Vanhemman asunnon hankinta on kuitenkin hieman haastavampaa, sillä ostajan tulee muun muassa ottaa selko asunnossa ja taloyhtiössä tehdyistä remonteista sekä tulevista remontoinnin tarpeista. Erityisesti putki-, viemäri- ja julkisivuremonttien tilanteesta kannattaa olla tietoinen. Ostajan tulee myös perehtyä mahdolliseen kerrostalon tontin vuokratilanteeseen.
Asunnon osto valmiiksi vuokrattuna – uhka vai mahdollisuus?
Silloin tällöin markkinoilla tulee vastaan myytäviä asuntoja, joissa asuu jo valmiiksi vuokralainen. Tällaiseen kohteeseen asuntosijoittaminen saattaa olla hyvä tai huono idea, ja tietyt seikat kannattaa ottaa huomioon mahdollista ostopäätöstä tehdessä.
Hyvinä puolina:
- Asuntoon ei tarvitse etsiä vuokralaista. Tämä säästää kuluja, sillä asunto ei seiso hetkeäkään tyhjillään, eikä esimerkiksi ulkoiselle vuokravälittäjälle ole tarvetta.
- Asuntoa ei tarvitse remontoida, jotta siihen saisi vuokralaisen.
- Asunnossa pitkään asunut ja tunnollisesti vuokransa maksanut asukas todennäköisesti maksaa vuokransa myös jatkossa.
- Vuokralainen ei toivottavasti ole muuttamassa asunnosta pitkään aikaan pois.
- On jo valmiiksi tiedossa, millainen vuokrataso asunnossa on.
Mahdollisina huonoina puolina
- Nykyisen vuokralaisen maksama vuokra ei välttämättä vastaa yleistä vuokratasoa.
- Mikäli nykyinen vuokralainen ei ole maksanut vuokriaan ajoissa, tai on ollut muuten huono vuokralainen, ei asukas todennäköisesti paranna tapojaan jatkossakaan.
- Mikäli vanha vuokralainen muuttaa pois, voi asunto vaatia remontointia ennen uuden vuokralaisen saamista.
Kuten listasta huomaa, on valmiiksi vuokratun asunnon hankinta hyvä idea, mikäli nykyisen asukkaan maksama vuokra on riittävän hyvä, ja kyseessä on muutenkin hyvä vuokralainen.
Velkavipu apuna sijoittamisessa
Asuntosijoittajan työkalupakkiin kuuluu olennaisena osana velkavivun hyödyntäminen. Koska asunnot ovat pääsääntöisesti turvallisia sijoituksia, saa niihin pankeilta kohtalaisen helposti matalakorkoista lainaa. Velkavivussa lainattua pääomaa hyödynnetään tuoton kasvattamiseen. Jos asunnosta saa esimerkiksi viiden prosentin vuokratuoton, mutta asunnon hankintaan on käytetty 70 prosenttia lainaa, nostaa velkavipu viiden prosentin tuoton noin 15 prosenttiin sijoitettua pääomaa kohti. Tuoton määrä nousee entisestään, mikäli asunto kokee myös arvonnousua.
Velkavipu toki lisää myös sijoittamisen riskejä. Myös osakkeita voi hankkia velkavivulla, jolloin mahdollinen sijoitusten arvon laskeminen kertautuu entisestään velkavivun kanssa. Asuntojen kohdalla vuokratuotto ei kuitenkaan voi olla negatiivista, joten velkavivun käyttäminen ei ole yhtä riskialtista.
Vuokra-asuntojen kohdalla päästään usein helposti tilanteeseen, jossa vuokralaisen maksama vuokratuotto riitää kattamaan asunnon hoitovastikkeet sekä lainanlyhennykset. Tällöin sijoitus maksaa itse itseään pois, mikä on sijoittajan näkökulmasta erinomaista.
Asuntosijoittaminen – paljonko sillä tienaa?
Asuntosijoittajan tuotto muodostuu vuokratuotosta ja asunnon arvonnoususta. Näistä vuokratuotto on laskettavissa helpommin, kun taas arvonnousu on hieman satunnaisempaa.
Nykyisessä markkinatilanteessa realistinen vuokratuotto on 4-5 prosenttia. Vuokratuotto voidaan laskea kaavalla (((kuukausivuokra – vastikkeet) * 12) / (asunnon velaton hinta + remonttien hinta + varainsiirtovero + muut kulut)) * 100%. Mikäli esimerkiksi asunnon kuukausivuokra on 750 euroa, vastikkeet yhteensä 200 euroa ja asuntoon, remontteihin, muihin kuluihin sekä varainsiirtoveroon on kulunut yhteensä 150 000 euroa, tulee vuokratuotoksi 4,4 prosenttia.
Koska arvonnousua on vaikea arvioida, ei sijoituspäätöstä voi yleensä tehdä pelkästään sen perusteella. Sen sijaan arvonnousu kannattaa nähdä ”mukavana bonuksena” vuokratuoton päällä.
Asuntosijoittaminen ja verotus
Asunnon oston yhteydessä asunnosta maksetaan varainsiirtoveroa, paitsi mikäli kyseessä on ensiasunto. Tyypillisen sijoituskohteen eli asunto-osakkeen varainsiirtovero on kaksi prosenttia. Kiinteistöissä varainsiirtovero on puolestaan neljä prosenttia. Tämä summa tulee asunnon hinnan päälle, ja se kannattaa ottaa huomioon asuntoa hankittaessa sekä esimerkiksi tarvittavan lainan suuruutta laskettaessa.
Vuokratulosta maksetaan puolestaan pääomatuloveroa. Alle 30 000 euron vuotuisen pääomatulon veroprosentti on 30 prosenttia. Mikäli 30 000 euron raja ylittyy, tulee rajan ylittäneistä tuotoista maksettavaksi 34 prosenttia. Sijoittajan näkökulmasta maksettuja veroja kannattaa vähentää mahdollisimman paljon.
Veroa maksetaan vain voitosta. Näin ollen varten vuokratulosta vähennetään ensin hoitovastike, mahdollinen rahoitusvastike tai sijoituslainan korko sekä muut asunnon sijoittamiseen kuluneet kulut.
Muista hyödyntää asuntosijoittajan verovähennykset
Yhtiölainoitetut asunnot sopivat erityisen hyvin sijoituskäyttöön, mikäli taloyhtiö on tulouttanut rahoitusvastikkeen omassa kirjanpidossaan. Jos rahoitusvastike on tuloutettu, saa sijoittaja vähentää maksetut rahoitusvastikkeet verotuksessaan saaduista vuokratuloista.
Muita vuokratuloista vähennettäviä kuluja ovat esimerkiksi vesimaksu, hoitovastike, mahdollisen tulonhankkimislainan korot, vuokralaisen hankintaan käytetyt kulut kuten vuokranvälittäjän palkkio tai vuokrausilmoitukseen kulunut maksu sekä asuntoon hankitut kalusteet ja kodinkoneet. Myös osan remonttikuluista voi vähentää verotuksessa, kuten voi myös oman osaamisen kehittämiseen käytetyt kulut, kuten erilaiset asuntosijoitusoppaat.
Pääomatuloveroa maksetaan myös asunnon myynnistä koituvasta myyntivoistosta, eli ostohinnan ja myyntihinnan erotuksesta. Mikäli asunnon ostaa paikasta, jossa sille on odotettavissa runsasta arvonnousua, voi erityisesti piensijoittajalle olla mahdollisuuksien mukaan hyvä idea asua asunnossa itse ennen vuokraustoiminnan aloitusta kahden vuoden ajan. Mikäli asunnossa on asunut itse kaksi vuotta, ei myyntivoitosta tarvitse maksaa lainkaan veroa. Kun asunnossa on ensin asunut itse kahden vuoden ajan, voi sitä silti vuokrata sen jälkeen vapaasti, myyntivoiton verottomuuden pysyessä mukana.